Schlagwortarchiv für: Forest Lake Country Club

Ralph Peter Viereck: Insolvenzverfahren eröffnet

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Wirklich überraschen konnte diese Entwicklung nicht mehr. In einer Vielzahl von Verfahren war es der Kanzlei Helge Petersen & Collegen gelungen, vor dem Landgericht Hamburg bzw. dem Hanseatischen Oberlandesgericht Verurteilungen des Ralph Peter Viereck in seiner Eigenschaft als damaliger Geschäftsführers der Engel & Völkers Resorts GmbH zu erstreiten.
Die Engel & Völkers Resorts GmbH hatte zwei verschiedene Investment-Modelle für das Immobilienprojekt im Forest Lakes Country Club in Nova Scotia/Kanada vertrieben, ohne über die hierfür erforderliche Genehmigung der BaFin zu verfügen. Die Gerichte in Hamburg waren sich insoweit einig, dass nicht nur die Gesellschaft selbst, sondern auch Herr Viereck persönlich von den Anlegern haftbar gemacht werden kann, da es ihm als Geschäftsführer oblegen hätte, die erforderliche Genehmigung zu beschaffen.

Nachdem die Engel & Völkers Resorts GmbH in GFP Immobilien GmbH umfirmiert worden war, hatte diese im Jahr 2024 einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gestellt. Das Insolvenzgericht Erfurt (Az. 171 IN 206/24) hat den Antrag mit Beschluss vom 05.12.2024 mangels Masse abgewiesen. Dies bedeutet, dass nicht einmal genügend finanzielle Mittel vorhanden waren, um zumindest die Kosten eines Insolvenzverfahrens zu decken.

Herr Viereck selbst wiederum hatte es zunächst vorgezogen, sich der Vollstreckung zu entziehen, indem er sich von seinem bisherigen Wohnsitz in Hamburg „offiziell“ nach Nigeria abgemeldet hat. Kurz zuvor hatte er noch die sog. Vermögensauskunft erteilt, wonach er angeblich vollkommen mittellos sei. Einige Zeit später tauchten Anhaltspunkte dafür auf, dass Herr Viereck sich zwischenzeitlich in Irland aufhalten könnte.

Nunmehr teilte der Prozessbevollmächtigte des Herrn Viereck in einem Verfahren vor dem BGH mit, dass der irische High Court am 24.11.2025 das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Herrn Viereck eröffnet habe. Die Veröffentlichung erfolgte am 05.12.2025 im „Iris Oifigiuil“, dem irischen Gesetzblatt:

Adjudication

Der BGH hat daraufhin am 11.12.2025 beschlossen, dass der dortige Rechtsstreit gem. § 240 der deutschen Zivilprozessordnung unterbrochen sei. Da diese Regelung auch für die Amts-, Land- und Oberlandesgerichte gilt, dürften auch die übrigen noch anhängigen Verfahren unterbrochen werden.

Wie es dann weiter geht bleibt abzuwarten. In einem Insolvenzverfahren nach deutschem Recht jedenfalls werden Forderungen, die aus einer sog. „unerlaubten Handlung“ herrühren, von einer möglichen Restschuldbefreiung nicht erfasst. Da Herr Viereck wegen eines Verstoßes gegen Vorschriften des KWG verurteilt wurde, liegt nach Auffassung der Kanzlei Helge Petersen & Collegen eine unerlaubte Handlung vor. Dies hätte zur Folge, dass jedenfalls nach deutschem Recht eine Restschuldbefreiung bezüglich der titulierten Ansprüche nicht in Betracht käme mit der Folge, dass auch nach Abschluss des Insolvenzverfahrens weiterhin aus den Urteilen vollstreckt werden könnte.

Die Fachkanzlei Helge Petersen & Collegen ist auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts seit Jahren bundesweit erfolgreich für geschädigte Anleger aktiv. Tausende Urteile und Vergleiche bürgen für Anlegerschutz auf höchstem Niveau. Kontaktieren Sie uns gern.

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Rechtsschutzversicherung zur Erteilung einer Deckungszusage verurteilt

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Im Zusammenhang mit der Vertretung einer Mandantin in einem arbeitsgerichtlichen Kündigungsschutzverfahren stellte die Kanzlei Helge Petersen & Collegen eine Deckungsanfrage bei der Rechtsschutzversicherung. Versicherungsnehmer dort war allerdings nicht die Mandantin selbst, sondern lediglich ihr Lebensgefährte.

Die Versicherung verweigerte eine Zusage. Einerseits stellte sie in Abrede, dass die Mandantin und der Versicherungsnehmer in einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft leben, was zur Folge hätte, dass nach den Versicherungsbedingungen auch die Mandantin vom Versicherungsvertrag umfasst wäre. Andererseits stellte die Versicherung sich auf den Standpunkt, dass eine Kündigungsschutzklage keinen Erfolg haben könne, da die Kündigung ausweislich der Unterlagen, welche der Versicherung im Zuge der Deckungsanfrage vorgelegt worden waren, fristgerecht noch in der Probezeit erfolgt sei und daher keiner weiteren Begründung bedürfe.

Mit Urteil vom 10.09.2025 hat das Amtsgericht Düsseldorf der Klage der Mandantin gegen die ARAG SE auf Erteilung einer Deckungszusage für das arbeitsgerichtliche Verfahren im Wesentlichen stattgegeben.

Nachdem der Lebensgefährte der Mandantin eine Vielzahl von Fragen zu den Lebensumständen beantwortet hatte, sah es das Gericht als erwiesen an, dass beide tatsächlich in einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft leben und die Mandantin daher vom Versicherungsvertrag umfasst sei.

Auch hinsichtlich der Erfolgsaussichten der Kündigungsschutzklage urteilte das Amtsgericht Düsseldorf, dass die Rechtsschutzversicherung diese Erfolgsaussichten zu Unrecht verneint habe. Es sei keinesfalls eindeutig, dass die Kündigung noch während der Probezeit ausgesprochen worden sei, weshalb eine Kündigungsschutzklage jedenfalls nicht von vornherein aussichtslos gewesen sei. Tatsächlich war das Kündigungsschutzverfahren zum Zeitpunkt der Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf bereits längst abgeschlossen, nachdem sich die Parteien vor dem Arbeitsgericht gütlich geeinigt hatten. Nach Auffassung der Kanzlei Helge Petersen & Collegen ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass vor dem Arbeitsgericht ein Vergleich geschlossen werden konnte, dass die Kündigungsschutzklage durchaus Aussicht auf Erfolg hatte. Denn andernfalls hätte für den Arbeitgeber keine Veranlassung bestanden, sich mit seiner ehemaligen Mitarbeiterin gütlich zu einigen.

Im Ergebnis wird die ARAG SE nunmehr der Mandantin die Kosten aus dem arbeitsgerichtlichen Verfahren vollumfänglich zu erstatten haben.
Der geschilderte Fall zeigt einmal mehr, dass es sich durchaus lohnen kann, die ablehnende Entscheidung einer Rechtsschutzversicherung nicht einfach hinzunehmen, sondern sich zur Wehr zusetzen.

 

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Engel & Völkers Resorts GmbH i.L. und Ralph Viereck: Rechtliche Niederlagen vor Gerichten

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(aktualisiert am 21.11.25) 

In einer Reihe von Urteilen haben das Hanseatische Oberlandesgericht und das Landgericht Hamburg sowohl der Engel & Völkers Resorts GmbH i.L. (EVR) als auch ihrem damaligen Geschäftsführer Ralph Viereck deutliche Niederlagen beigefügt.
Die von der Kanzlei Helge Petersen & Collegen erstrittenen Urteile betreffen die Vermarktung von Immobilienprojekten in Kanada, bei denen Anleger hohe Verluste erlitten haben.

Die wichtigsten Punkte der Urteile:

  • Falschberatung: Beide Gerichte stellten fest, dass die EVR Anleger hinsichtlich des älteren Anlagemodells (Investition über eine LLC) falsch beraten habe. Das für den Vertrieb verwendete Informationsmaterial klärte nach Auffassung der Gerichte nicht hinreichend über die tatsächliche Bedeutung des sog. „Reihenfolgeprinzips“ für die Anlageentscheidung auf.
  • Fehlende Erlaubnis: Darüber hinaus stellten die Gerichte fest, dass das jüngere Anlagemodell (Grundstücksoptionskaufvertrag) den Regelungen des Kreditwesengesetzes (KWG) unterliege. Danach wäre für den Vertrieb dieses Anlagemodells eine Erlaubnis der BaFin erforderlich gewesen, über die EVR allerdings nicht verfügte. Jetzt hat das Hanseatische OLG entschieden, dass auch das ältere Anlagemodell (Investition über eine LLC) den Regelungen des KWG unterliege, was das Landgericht Hamburg in erster Instanz in verschiedenen Verfahren noch verneint hatte.
  • Schadensersatz: Anleger haben Anspruch auf Schadensersatz. Während sich der Anspruch in Bezug auf eine fehlerhafte Beratung lediglich gegen die EVR richtet, besteht der Anspruch wegen der fehlenden Erlaubnis sowohl gegen EVR als auch gegen deren damaligen Geschäftsführer, Herrn Ralph Viereck, persönlich.

Bedeutung der Urteile:

Die durch uns erstrittenen Urteile sind ein wichtiger Erfolg für Anleger und Mandanten, die von der EVR geschädigt wurden. Sie zeigen, dass die Gerichte die Verstöße des Unternehmens ernst nehmen und bereit sind, Anleger zu schützen.

Sehen Sie hier viele weitere Beispiele erfolgreich errungener Urteile, bei denen es um Grundstücksoptionsverträge geht:

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OLG Hamburg weist Berufung im Schadensersatzprozess um Kapitalanlage zurück

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Das Hanseatische Oberlandesgericht hat am 04.03.2025 im Fall Az.: 13 U 119/24 die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 10.10.2024, Aktenzeichen 332 O 245/23, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Streitwert wird auf bis zu € 95.000,00 festgesetzt.

OLG Hamburg weist Berufung im Schadensersatzprozess zurück

Der Kläger hatte den Beklagten im Wege des Schadensersatzes auf Rückerstattung einer Kapitalanlage in ein kanadisches Immobilienentwicklungsprojekt „Forest Lakes Country Club“ in Anspruch genommen. Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben. Der Beklagte wandte sich mit der Berufung gegen die Auffassung des Landgerichts, dass es sich bei dem Geschäft um eine erlaubnispflichtige Drittstaateneinlagenvermittlung handele.

Das Oberlandesgericht wies die Berufung zurück und bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Es führte aus, dass der Kläger gegen den Beklagten ein Schadenersatzanspruch in geltend gemachter Höhe aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 1 Abs. 1 S. 2 Nr. 1, Abs. 1a S. 2 Nr. 5, 32, 54 KWG sowie die geltend gemachten Feststellungsansprüche zustehen.

Die Prozessbevollmächtigten des Klägers waren die Rechtsanwälte Helge Petersen & Collegen

 

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Urteil: Investment beim Resort „Forest Lakes Country Club“ in Kanada

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Zusammenfassung des Urteils
Das Landgericht Hamburg hat am 03.12.2024 ein Versäumnis-Teil- und Endurteil in einer Sache verkündet, in der die Kanzlei Helge Petersen & Collegen die Prozessbevollmächtigten der Kläger waren.

Das Gericht hat die Beklagten, nämlich die Engel & Völkers Resorts GmbH sowie deren damaligen Geschäftsführer Ralph Peter Viereck, als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger bestimmte Geldbeträge nebst Zinsen Zug um Zug gegen Übertragung der Rechte aus Reservierungsvereinbarungen, Dienstleistungsverträgen und Gesellschaftsanteilen zu zahlen.

Weiterhin wurde festgestellt, dass sich die Beklagten seit dem 29.08.2020 im Annahmeverzug bezüglich der Übertragung dieser Rechte befinden.
Das Gericht stellte zudem fest, dass die Beklagten verpflichtet sind, die Kläger als Gesamtgläubiger von allen Schäden und Nachteilen freizustellen, insbesondere von Gebührenzahlungen und steuerlichen Nachteilen, die aus den genannten Vereinbarungen resultieren und ohne diese Verträge nicht eintreten würden.

Schließlich wurden die Beklagten verurteilt, den Klägern vorgerichtliche Kosten nebst Zinsen zu ersetzen.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

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Tatbestand
Die Kläger nahmen die Beklagten aus fehlerhafter Anlageberatung sowie aus unerlaubter Handlung auf Schadensersatz, Feststellung der Schadensersatzpflicht für künftige Schäden sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch.
Die Kläger sind Privatpersonen, wobei einer von ihnen beruflich mit Kapitalanlagen in Immobilien zu tun hatten. Die Beklagte zu 1) war im Bereich des Vertriebs und der Vermittlung von Immobilien oder Immobilieninvestments tätig, und der Beklagte zu 2) war zum Zeitpunkt der Vornahme der streitgegenständlichen Investments durch den Kläger Geschäftsführer der Beklagten zu 1).
Das streitgegenständliche Investment betraf das Resort „Forest Lakes Country Club“ in Kanada. Das zur Bebauung vorgesehene Land befand sich im Eigentum einer kanadischen Entwicklungs- und Baugesellschaft. Einzelne Parzellen sollten an Investoren veräußert werden, die von einem Wertzuwachs profitieren sollten.

Das Investment war komplex strukturiert, wobei Investoren sich an Zweckgesellschaften in Form einer LLC beteiligen sollten, die einen Landanteil erwerben sollte. Die Beteiligung der Investoren an der LLC sollte der Größe des Landes entsprechen, das die Investoren jeweils erwerben wollten.
Es waren verschiedene Szenarien für die Beendigung des Investments vorgesehen, darunter die Rückgabe der Landanteile gegen einen Erstattungsbetrag oder der Tausch der Landanteile gegen Baugrundstücke nach Aufteilung der Gesamtliegenschaft.
Die Kläger hatten sich im Oktober 2010 für den Kauf eines Landanteils entschieden und später einen weiteren Landanteil erworben. In der Folgezeit wurde die Treuhänderin umfirmiert, und den Klägern wurden Verwaltungsgebühren in Rechnung gestellt. Zudem fiel die Entwicklungsgesellschaft in die Insolvenz, und ein Verkauf der Landanteile der Kläger kam nicht zustande.
Die Kläger machten geltend, über das spezifische Risiko des „First In First Out“-Prinzips (FIFO-Prinzip) nicht hinreichend aufgeklärt worden zu sein. Sie argumentierten, dass nicht abzusehen sei, wann sie mit einer Rückzahlung rechnen könnten, da sämtliche Investoren, die sich vor ihnen beteiligt hätten, vorrangig wären.

Ferner machten die Kläger geltend, es handele sich um eine Blindpool-Investition, über deren spezifische Verlustrisiken sie nicht hinreichend aufgeklärt worden seien. Sie rügten auch die unterbliebene Aufklärung über ein Verlustrisiko, das sich aus der Berechtigung der Treuhänderin ergab, auf Anfordern der Entwicklungsgesellschaft vorab bis zu 30% des Kaufpreises zu zahlen.
Schließlich beanstandeten sie die unterbliebene Aufklärung über einen Interessenkonflikt, der sich daraus ergab, dass sich die Beklagte zu 1) selbst an dem Investment beteiligt hatte, sowie über den erheblichen Weichkostenanteil, die Höhe der an die Beklagte zu 1) geleisteten Provisionen und generell die Risiken der Anlage.

Die Kläger waren der Ansicht, dass die Beklagten Beihilfe zu einem erlaubnispflichtigen Bankgeschäft geleistet hätten und unerlaubt Finanzdienstleistungen erbracht hätten. Die Beklagten wiesen diese Vorwürfe zurück und erhoben die Einrede der Verjährung.

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Urteil gegen die GFP Immobilien GmbH, vormals die Engel & Völkers Resorts GmbH

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Das Landgericht Hamburg hat am 19.12.2024 in zwei nahezu gleichgelagerten Verfahren jeweils ein Versäumnis-Teil- und Endurteil gegen die GFP Immobilien GmbH, vormals die Engel & Völkers Resorts GmbH, sowie deren damaligen Geschäftsführer Ralph Peter Viereck erlassen. Die Kläger in beiden Verfahren wurden durch die Rechtsanwälte Helge Petersen & Collegen vertreten.

In beiden Verfahren hatten die jeweiligen Kläger die Beklagten im Zusammenhang mit dem kanadischen Immobilienprojekt „Forest Lakes Country Club“ aus fehlerhafter Anlageberatung sowie aus unerlaubter Handlung auf Schadensersatz sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch genommen. In beiden Verfahren wurden die Beklagten als Gesamtschuldner zum Schadensersatz verurteilt und müssen jeweils auch vorgerichtliche Kosten erstatten.

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Urteil gegen Engel & Völkers Resorts GmbH

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Das Landgericht Hamburg hat am 03.12.2024 ein Versäumnis-Teil- und Endurteil in einer Sache erlassen, in der die Kanzlei Helge Petersen & Collegen als Prozessbevollmächtigte auftrat.

Das Gericht verurteilte die Beklagten, nämlich die Engel & Völkers Resorts GmbH sowie deren damaligen Geschäftsführer Ralph Peter Viereck, als Gesamtschuldner zur Zahlung von 87.260,20 € nebst Zinsen an den Kläger, Zug um Zug gegen Übertragung der Rechte aus einer Reservierungsvereinbarung, eines Dienstleistungsvertrags und der Gesellschaftsanteile an einer LLC.

Urteil

Weiterhin wurde festgestellt, dass sich die Beklagten seit dem 10.11.2020 im Annahmeverzug bezüglich der Übertragung dieser Rechte befinden.
Das Gericht stellte zudem fest, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Kläger von allen Schäden und Nachteilen freizustellen, insbesondere von Gebührenzahlungen und steuerlichen Nachteilen, die aus den genannten Verträgen resultieren.

Die Beklagten wurden des Weiteren verurteilt, an den Kläger 3.927,07 € an bereits entrichteten Verwaltungsgebühren für die Jahre 2016 bis 2020 nebst Zinsen sowie 2.161,54 € an außergerichtlichen Kosten nebst Zinsen zu zahlen.

Das Urteil ist gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wurde auf 87.260,20 € festgesetzt.

Das Urteil basiert auf der Annahme des Gerichts, dass die Beklagte zu 1) Finanzdienstleistungen in Gestalt der Drittstaateneinlagenvermittlung erbracht hat, ohne die erforderliche Erlaubnis zu besitzen, und dass dies einen Schadensersatzanspruch des Klägers begründet. Als damaliger Geschäftsführer hafte auch der Beklagte zu 2) persönlich.

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Engel & Völkers – Hanseatisches Oberlandesgericht bestätigt erstinstanzliche Entscheidungen zugunsten der Investoren

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Mit zwei Entscheidungen, die einerseits das „ältere“ Anlagemodell (Investition über eine LLC) sowie andererseits das „jüngere“ Anlagemodell (Grundstücksoptionskaufverträge) betreffen, hat das Hanseatische Oberlandesgericht die erstinstanzlichen Urteile des Landgerichts Hamburg bestätigt, mit welchen den betroffenen Anlegern jeweils Schadensersatzansprüche zugesprochen wurden.

1. Das „ältere“ Anlagemodell (Investition über eine LLC)

In einem von der Kanzlei Helge Petersen & Collegen geführten Prozess gegen die Engel & Völkers Resorts GmbH ist diese nunmehr mit ihrer Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Hamburg gescheitert. Das erstintanzliche Gericht hatte die Engels & Völkers Resorts GmbH zum Schadensersatz verpflichtet mit der Begründung, das Informationsmaterial, mit welchem der Mandant der Kanzlei damals über das kanadische Immobilienprojekt im Forest Lakes Country Club in Nova Scotia/Kanada informiert wurde, sei in Bezug auf die Bedeutung des sog. „First-In-First-Out“-Prinzips (FIFO-Prinzip) für die Anlageentscheidung unzureichend. Inzwischen geht das LG Hamburg in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass die verwendeten Unterlagen für eine ordnungsgemäße Aufklärung nicht genügen.

Dieser Auffassung hat sich jetzt auch das Hanseatische Oberlandesgericht angeschlossen und mit Urteil vom 19.06.2023 (10 U 4/23) die Berufung der beklagten Gesellschaft gegen das erstinstanzliche Urteil des LG Hamburg zurückgewiesen. Auch das Hanseatische OLG ist der Auffassung, dass die Prospektmaterialien unzureichend sind.

Eine Vernehmung des damaligen Mitarbeiters der Engel & Völkers Resorts GmbH sei nicht angezeigt gewesen, da die Beklagte es versäumt habe, hinreichend substantiiert dazu vorzutragen, „dass und ggf. wie und wann der Kläger mündlich von dem benannten Zeugen (…) über den Prospektinhalt hinausgehend und ausreichend über das FIFO-Prinzip aufgeklärt worden sein soll“. Daher könne auch offen bleiben, „ob hier im Anschluss an die Entscheidung des BGH vom 17.09.2009, Az. XI ZR 264/08 (zit. n. juris) nicht sogar von einer Beweislastumkehr für vom Prospekt abweichende mündliche Erklärungen ausgegangen werden müßte“.

Das Hanseatische OLG hat eine Revision gegen das Urteil vom 19.06.2023 nicht zugelassen. Ob die unterlegene Engel & Völkers Resorts GmbH hiergegen eine Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH einreicht bleibt abzuwarten.

2. Das „jüngere“ Anlagemodell (Grundstücksoptionskaufverträge)

Auch bezüglich der Grundstücksoptionskaufverträge kommt es für Engel & Völkers „knüppeldick“. So hatte nämlich das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 04.11.2021 (326 O 88/20) entschieden, dass es sich bei den Grundstücksoptionsverträgen um eine Kapitalanlage handelt, auf welche die Regelungen des Kreditwesengesetzes (KWG) Anwendung finden. Da nach diesen Regeln eine Genehmigung der BaFin erforderlich ist, um eine solche Anlage in Deutschland vertreiben zu dürfen, und da die Engel & Völkers Resorts GmbH über eine solche Genehmigung (unstreitig) nicht verfügte, hat das LG Hamburg Herrn Viereck persönlich zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Nachdem Herr Viereck gegen dieses Urteil Berufung eingelegt hatte, hat das Hanseatische OLG mit Urteil vom 19.04.2023 (13 U 186/21) die Berufung des Herrn Viereck als unbegründet zurückgewiesen. Auch das Hanseatische OLG befand, dass die Regelungen des KWG Anwendung finden und Herr Viereck als ehemaliger Geschäftgsführer aufgrund eines Verstoßes gegen die Genehmigungspflicht persönlich haftet.

Gleiches würde auch für die Engel & Völkers Resorts GmbH gelten, die im dortigen Verfahren allerdings nicht verklagt worden war.

Das Urteil des Hanseatischen OLG ist allerdings noch nicht rechtskräftig geworden, da Herr Viereck eine sog. Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH eingereicht hat. Da das Hanseatische OLG eine Revision nicht zugelassen hatte, muss nun der BGH entscheiden, ob er sich der Sache annimmt. Bleibt es bei der Entscheidung des Hanseatischen OLG, müsste Herr Viereck mit einer regelrechten Flut von Verurteilungen rechnen, die sich zu einem Schaden in Höhe von mehreren Millionen Euro summieren könnten. Dabei spielt die Zeit für Herrn Viereck. Denn je länger das Verfahren am BGH dauert, desto mehr Ansprüche drohen der Verjährung anheim zu fallen, wenn geschädigte Anleger das Risiko eines verjährungshemmenden Prozesses scheuen und stattdessen den Ausgang des Verfahrens vor dem BGH abwarten möchten. Es steht kaum zu erwarten, dass der BGH noch in diesem Jahr eine Entscheidung trifft.

 

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Landgericht Hamburg verurteilt Engel & Völkers Resorts GmbH

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– und das Hanseatische Oberlandesgericht hält eine Berufung für aussichtslos.

In einem weiteren Verfahren, welches die Kanzlei Helge Petersen & Collegen im Zusammenhang mit dem gescheiterten Immobilieninvestment im Forest Lakes Country Club in Nova Scotia/Kanada gegen die Engel & Völkers Resorts GmbH führt, hat das Landgericht Hamburg der Klage eines Anlegers mit Urteil vom 30.12.2022 erneut mit der Begründung stattgegeben, dass dieser nicht hinreichend über die Bedeutung des sog. FIFO-Prinzips für seine Anlageentscheidung aufgeklärt worden sei. Streitgegenständlich war die Investition in der ersten Vermarktungsphase des Projekts, bei der Anleger über eine LLC Geld in die Entwicklung des Luxusresorts investieren konnten.

Der Angebotsprospekt, der von der Engel & Völkers Resorts GmbH im Zuge der Vermittlung dieser Anlage verwendet wurde, reiche nach Ansicht des Gerichts für eine Aufklärung nicht aus. Gleiches gelte aber auch für die Risikohinweise in Form der „Erklärung der Anbieterin“, weil diese keine weitergehenden Erläuterungen hinsichtlich des FIFO-Prinzips als diejenigen im Angebotsprospekt enthalten. Es komme daher auch nicht darauf an, ob und ggf. wann dem Anlageinteressenten die „Erklärung der Anbieterin“ ausgehändigt wurde.

Nachdem die Engel & Völkers Resorts GmbH gegen diese Entscheidung Berufung eingelegt hat, hat das Hanseatische Oberlandesgericht in einem anderen von der Kanzlei Helge Petersen & Collegen geführten Verfahren, in welchem die erstinstanzlich verurteilte Engel & Völkers Resorts GmbH ebenfalls Berufung eingelegt hatte, im Februar 2023 einen knappen Hinweis dahingehend erteilt, dass die Berufung nach derzeitiger Beurteilung der Sach- und Rechtslage „ohne Erfolg sein dürfte“. Das Berufungsgericht teile die Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts, wonach die verwendeten Unterlagen für eine ordnungsgemäße Aufklärung nicht geeignet seien.

Darüber hinaus habe es die Engel & Völkers Resorts GmbH versäumt, konkret vorzutragen, „wann und wie eine ergänzende mündliche Aufklärung erfolgt sein soll“. In diesem Zusammenhang verweist das Hanseatische OLG auch auf die Entscheidung des BGH vom 17.09.2009 (XI ZR 264/08). Dort hatte der BGH nämlich kurz und bündig festgestellt, dass eine mündliche Anlageberatung, die auf einem fehlerhaften Prospekt beruht, ebenfalls fehlerhaft sei: „Die Pflichtverletzung des Anlageberaters steht aufgrund der Übergabe des falschen Prospekts … fest.“ Die Pflichtverletzung entfalle nur dann, wenn der Anlageberater die fehlerhaften Prospektangaben berichtigt hätte. Hierfür sei „aber der Anlageberater und nicht etwa der Anleger beweispflichtig.“

Für geschädigte Anleger ist diese Entscheidung des BGH von besonderer Bedeutung. Denn während nach den Grundsätzen der Zivilprozessordnung regelmäßig der geschädigte Anleger darlegen und beweisen muss, dass er falsch beraten wurde, kehrt der BGH diese Beweislast zu Lasten des Anlageberater um, wenn feststeht, dass die Beratung auf einem fehlerhaften Prospekt beruht. Der fehlerhafte Prospekt als Grundlage einer mündlichen Beratung indiziert also die Fehlerhaftigkeit auch der mündlichen Beratung. Es müsse nunmehr der Anlagevermittler bzw. Anlageberater darlegen und beweisen, dass seine mündliche Beratung „besser“ war und er die fehlerhafte Darstellung im Prospekt gegenüber seinem Kunden richtig gestellt hat.

Mit dem Hinweis des Hanseatischen OLG auf die Entscheidung des BGH dürfte es für die Engel & Völkers Resorts GmbH noch schwerer fallen als bisher, sich gegen eine Inanspruchnahme durch einen Investor, der sich in der ersten Vermarktungsphase über eine LLC am Projekt Forest Lakes Country Club beteiligt hat, mit Erfolg zur verteidigen. Denn es müsste nun einer der (ehemaligen) Mitarbeiter der Engel & Völkers Resorts GmbH im Zeugenstand vor Gericht überzeugend schildern können, dass er über bessere Kenntnisse als die Prospektverantwortlichen verfügte, weshalb er die Unzulänglichkeit des Prospekts erkannt und dies gegenüber seinen Kunden richtig gestellt habe. Das Gericht wiederum müsste davon überzeugt sein, dass eine solche Aussage der Wahrheit entspricht.

 

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Bricht jetzt ein Damm? Landgericht Hamburg verurteilt Engel & Völkers Resorts GmbH

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Vor etwa zwölf Jahren unterzeichnete unser Mandant eine Reservierungsvereinbarung, mit der er Landanteile im Forest Lakes Country Club erwarb. Dort wollte der kanadische Bauträger Terra Firma Development (TFDC) auf einer Fläche von etwa 400 ha ein Luxusresort entwickeln.
Die Investoren sollten dabei von den Wertsteigerungen profitieren, die durch die Entwicklung des Geländes erzielt würden. Im Jahr 2010 hatte die Engel & Völkers Resorts GmbH den Exklusivvertrieb dieser Anlage für Deutschland, Österreich und die Schweiz übernommen. Bekanntlich scheiterte das Projekt, die TFDC musste im Oktober 2020 Insolvenz anmelden. Ein „echtes“ Grundstück haben die Investoren nicht erlangt, sie haben sich vielmehr an einer Gesellschaft beteiligt, die ihrerseits ein Grundstück mit einer Größe von etwa 25 acre (ca. 10,1 ha) auf dem Resortgelände erworben hat.

Unser Mandant fühlte sich von der Engel & Völkers Resorts GmbH zu seinem damaligen Investment falsch beraten und zog vor Gericht. Anfänglich zeigte sich das Landgericht Hamburg noch skeptisch und regte an, die Engel & Völkers Resorts GmbH möge doch im Rahmen einer gütlichen Einigung eine Vergleichszahlung von deutlich unter 50% leisten. Die Engel & Völkers Resorts GmbH zeigte an einer gütlichen Einigung allerdings kein Interesse – ein Fehler? – und das Verfahren wurde fortgeführt.

Im Februar 2021 gelangte dann in einem Parallelverfahren das Landgericht Hamburg zu dem Schluss, dass die Darstellung in den Informationsunterlagen, die beim Vertrieb der Anlage verwendet wurden, nicht ausreichen, um über die Bedeutung des sog. FIFO-Prinzips (first-in-first-out) für die Anlageentscheidung zu informieren. Nachdem das Landgericht Hamburg die Engel & Völkers Resorts GmbH mit dieser Begründung verurteilt hatte, gab nach Mitteilung einer Prozessbeobachterin auch das Hanseatische Oberlandesgericht im Berufungsverfahren zu verstehen, dass es diese Auffassung der Vorinstanz teile. Vermutlich um eine obergerichtliche Entscheidung zu vermeiden, von der die Engel & Völkers Resorts GmbH die Auslösung eines Domio-Effekts befürchten musste, wurde noch kurz vor Verkündung der gerichtlichen Entscheidung ein Vergleich geschlossen.

Landgericht Hamburg: Hinweise in Infomaterialien „zur Erläuterung des FIFO-Prinzips“ nicht ausreichend

Jetzt hat das Landgericht Hamburg auch im Verfahren unseres Mandanten geurteilt, dass die Hinweise in den Informationsmaterialien „zur Erläuterung des FIFO-Prinzips“ nicht ausreichen würden:

„Einem durchschnittlichen Anleger wird die weitreichende Bedeutung dieses Prinzips für einen Ausstieg aus der Investition nicht hinreichend deutlich gemacht. Zwar wird darauf hingewiesen, dass ein Verkauf der Landeinheiten an die Erschließungsgesellschaft erst dann möglich ist, „sobald dieser Geldmittel zur Verfügung stehen.“ Dass der Eintritt dieser Bedingung insbesondere für Anleger, die zeitlich nach früheren Anlegern beigetreten sind, durch das FIFO-Prinzip unkalkulierbar wird, wird nicht deutlich.“

Nach dem Urteil erhält unser Mandant seinen Anlagebetrag nebst Zinsen zurück. Zudem muss die Engel & Völkers Resorts GmbH die vorgerichtlichen Kosten ersetzen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig und es bleibt abzuwarten, ob die Engel & Völkers Resorts GmbH ungeachtet der Hinweise, die das Hanseatische OLG bereits in dem Parallelverfahren erteilt hatte, erneut in Berufung geht. Sollte sich die Rechtsprechung des Landgerichts Hamburg weiter verfestigen, wäre dies jedenfalls ein positives Signal für alle anderen Investoren, die ebenfalls über eine LLC in das Resort investiert haben.

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