Was bedeutet dies steuerlich für Sie?

Nehmen wir einmal an, das Abschreibungsvolumen war bereits vollständig ausgeschöpft. Dann mussten Sie die Einnahmen aus der Vermietung des Immobilienvermögens mit Ihrem persönlichen (Höchst-)Steuersatz in voller Höhe versteuern. Durch die Veräußerung an die GmbH & Co.KG zum aktuellen Verkehrswert kann diese als neue Eigentümerin wieder die Abschreibung in Anspruch nehmen mit der Folge, dass nur noch der steuerliche Gewinn – also die Mieteinnahmen reduziert um die Abschreibung – von Ihnen mit Ihrem persönlichen (Höchst-)Steuersatz zu versteuern ist.

Und da eine GmbH & Co.KG gewerblich tätig ist, beläuft sich der jährliche Abschreibungssatz auf 3% (bezogen auf den aktuellen Verkehrswert, der dem Kaufpreis an die GmbH & Co.KG entspricht) statt auf 2% (bezogen auf den ursprünglichen Kaufpreis, den Sie privat für den Erwerb der Immobilie entrichtet hatten), die Sie als privater Eigentümer abschreiben konnten. Es besteht also ein „doppelter“ Vorteil dahingehend, dass bei der GmbH & Co.KG einerseits der prozentuale Abschreibungssatz höher ist und andererseits dieser erhöhte Abschreibungssatz auf den höheren Verkehrswert vorgenommen wird. Die gesetzlich erforderliche Aufteilung des Verkehrswertes auf das Grundstück einerseits sowie das Gebäude andererseits bleibt an dieser Stelle aus Gründen der Vereinfachung unberücksichtigt.

Da Sie das Immobilienvermögen an Ihre eigene GmbH & Co.KG veräußert haben, fällt gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 GrEStG für diesen Erwerbsvorgang keine Grunderwerbsteuer an. Entscheidend ist insoweit, dass Ihr Eigentumsanteil am veräußerten Grundvermögen (100%) Ihrem Anteil an der GmbH & Co.KG (100%) entspricht.

Nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren (§ 5 Abs. 3 GrEStG) könnten Sie die GmbH & Co.KG in eine reine Immobilien-GmbH umwandeln. Diese müsste dann auf die Mieteinnahmen (abzüglich AfA) lediglich 15% Körperschaftssteuer entrichten. Die aktuelle Bundesregierung plant, den Satz ab 2028 schrittweise auf 10% zu senken. Und solange es sich um eine reine Immobilien-GmbH handelt, die ausschließlich das GmbH-eigene Immobilienvermögen verwaltet, ist diese von der Gewerbesteuer befreit.

Gewinnanteile aus der GmbH müssten Sie dann „eigentlich“ mit 25% Kapitalertragssteuer versteuern. Allerdings darf dabei nicht übersehen werden, dass Sie ja aus dem Verkauf der Immobilie an die GmbH & Co.KG, die wiederum in die Immobilien-GmbH umgewandelt wurde, eine Kaufpreisforderung haben. Wichtig ist insoweit, dass die GmbH & Co.KG den Kaufpreis nicht sofort an Sie entrichtet haben darf, indem sie etwa bei einer Bank ein Darlehen aufgenommen hat. Wenn Sie nämlich der GmbH & Co.KG ein Darlehen in Höhe der Kaufpreisforderung gewährt haben, kann jetzt die GmbH ihre Gewinne an Sie steuerfrei als Rückführung des Darlehens auszahlen; lediglich die Zinsen würden der Kapitalertragsteuer unterliegen.

Der „Umweg“ von einer privat gehaltenen Immobilie über eine GmbH & Co.KG in eine Immobilien-GmbH ist also deshalb sinnvoll, weil nur so die Grunderwerbsteuer nicht anfällt. Denn ein Verkauf direkt an Ihre eigene Immobilien-GmbH wäre grunderwerbsteuerpflichtig.

Da Aufwendungen auf eine Immobilie wie etwa Sanierungskosten (z.B. neues Dach, Anbau, neue Fenster) steuerlich absetzbar sind, erscheint es sinnvoll, derartige Sanierungen durchzuführen, bevor Sie die Immobilie in eine GmbH & Co.KG oder gar eine GmbH überführen. Denn die Einnahmen, die Sie mit der GmbH & Co.KG erzielen und die Sie sodann versteuern müssen, werden bereits durch das neu generierte Abschreibungsvolumen steuerlich begünstigt. Und die GmbH zahlt einerseits ohnehin „nur“ 15% Körperschaftssteuer und andererseits können Sie Aufwendungen der GmbH nicht für Ihr eigenes Einkommen steuermindernd in Ansatz bringen.

Bitte beachten Sie: Die vorstehenden Ausführungen sind lediglich allgemeiner Art und ersetzen keine persönliche Beratung. Zu beachten sind stets die ganz individuellen Umstände des Einzelfalls.

Gerne steht Ihnen die Kanzlei Helge Petersen & Collegen für ein persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung.