Beispiel: vermietete Immobilie, Wert 2.000.000 EUR

Nehmen wir einmal an, Sie sind verheiratet, haben zwei Kinder und verfügen über eine Immobilie im Wert von EUR 2.000.000, die Sie vermieten. Sie könnten also einen Anteil von jeweils 1/5 (=2 x 4/20) der Immobilie mit einem Wert von jeweils EUR 400.000 an Ihre beiden Kinder sowie einen weiteren Anteil von 1/4 (= 5/20) an Ihren Ehepartner verschenken, ohne dass hierfür Schenkungsteuer anfällt. Sie selbst wären dann noch mit 7/20 an der Immobilie beteiligt. Sowohl die Schenkung an die Kinder als auch die Schenkung an den Ehegatten sind gem. § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit.

Die Mieteinnahmen aus der Immobilie würden entsprechend dem Verhältnis der Eigentumsanteile den Kindern bzw. dem Ehegatten zustehen und müssten von diesen mit dem jeweils persönlichen Steuersatz versteuert werden. Sofern Sie selbst den Höchststeuersatz zahlen, Ihre Kinder aber mangels entsprechend hoher Einkünfte einen niedrigeren Steuersatz, tritt hier bereits ein Spareffekt ein.

Dieser Effekt lässt sich allerdings noch erweitern: Wenn Sie jetzt nämlich eine Familien GmbH & Co.KG gründen, an welcher jedes Familienmitglied entsprechend seinem Eigentumsanteil an der Immobilie als Kommanditist beteiligt ist, dann können Sie die gemeinsame Immobilie an Ihre gemeinsame GmbH & Co.KG verkaufen. Auch dieser Vorgang würde keine Grunderwerbsteuer auslösen.

Da eine GmbH & Co.KG gewerblich tätig ist, könnte diese als neue Eigentümerin unter Zugrundelegung des vereinbarten Kaufpreises, welcher dem aktuellen Wert der Immobilie entsprechen müsste, eine jährliche Abschreibung von 3% vornehmen, wohingegen Sie selbst zuvor lediglich 2% auf den von Ihnen beim Erwerb der Immobilie entrichteten Kaufpreis abschreiben konnten, der vermutlich geringer war als der aktuelle Wert – sofern nicht das Abschreibungsvolumen ohnehin bereits ausgeschöpft war.

Sowohl Sie selbst als auch Ihre Kinder und Ihr Ehegatte müssten die um die Abschreibung reduzierten Mieteinnahmen weiterhin zum jeweils individuellen Steuersatz versteuern. Nach zehn Jahren könnten Sie die GmbH & Co.KG in eine reine Immobilien-GmbH umwandeln mit der Folge, dass diese nur noch 15% Gewerbesteuer auf die um die Abschreibung reduzierten Mieteinnahmen zu entrichten hätte. Gewinnentnahmen aus der GmbH müssten dann zwar mit der 25%-igen Kapitalertragssteuer versteuert werden. Hatten Sie und Ihre Familie der GmbH & Co.KG jedoch ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises gewährt, können die Rückzahlungen bis zur Tilgung dieses Darlehens steuerfrei erfolgen. Lediglich der Zinsanteil würde der Kapitalertragssteuer unterliegen.

Natürlich könnten Sie auch erwägen, zunächst selbst eine GmbH & Co.KG zu gründen, Ihre Immobilie in diese Gesellschaft einzubringen und sodann Gesellschaftsanteile an Ihre Kinder und ihren Ehegatten zu verschenken. Für diese Schenkung würden zwar ebenfalls die Steuerfreibeträge gelten, allerdings würde sich durch die Schenkung der Gesellschaftsanteile Ihr eigener Anteil der GmbH & Co.KG entsprechend verringern mit der Folge, dass im Hinblick auf die verschenkten Gesellschaftsanteile Grunderwerbsteuer zu zahlen wäre, sofern die Schenkung vor Ablauf einer Frist von zehn Jahren erfolgt.

Bitte beachten Sie: Die vorstehenden Ausführungen sind lediglich allgemeiner Art und ersetzen keine persönliche Beratung. Zu beachten sind stets die ganz individuellen Umstände des Einzelfalls.

Gerne steht Ihnen die Kanzlei Helge Petersen & Collegen für ein persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung.