Comeback der Schrottimmobilien? Teure Falschberatung am Beispiel Chemnitz
Es war ein Phänomen aus der Zeit nach der Wiedervereinigung in den 1990er Jahren, als Immobilien – häufig in den neuen Bundesländern belegen – oder Beteiligungen an Immobilienfonds einer breiten Schicht von Anlegern als eine Kombination von Steuersparmodell und Altersvorsorge verkauft wurden. In vielen Fällen wurden überhöhte Preise aufgerufen und den Investoren unrealistische Wertentwicklungen versprochen mit der Folge, dass sich die vermeintliche Investition in Betongold zu einem wirtschaftlichen Albtraum für die Investoren entwickelte. Der Begriff der „Schrottimmobilie“ bezog sich in diesem Zusammenhang weniger auf die Optik der Immobilie, sondern auf den Umstand, dass diese nicht den wirtschaftlichen Erwartungen entsprach, die dem Investor zuvor vom Vermittler einer solchen Immobilie in Aussicht gestellt worden waren.
Erlebt dieses Phänomen jetzt ein Come-Back?
Der konkrete Fall – EUR 4.950 pro m²
Anfang des Jahres 2024 vermittelte die primego GmbH & Co.KG einem Mandanten der Kanzlei Helge Petersen & Collegen eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Chemnitz. Es handelt sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude mit insgesamt 15 Wohneinheiten, welches aufwendig saniert wurde. Der Kaufpreis für eine solche Wohnung belief sich auf EUR 4.950/m², so dass für die etwa 54 m² große Wohnung ein Betrag von EUR 268.100 aufgerufen wurde.
Geringer Einsatz – hoher Gewinn?
Zusätzlich zu den Mieteinnahmen von jährlich etwa EUR 5.500 könne man im Hinblick auf die Abschreibungsmöglichkeiten für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien nach § 7i EStG über die Dauer der Laufzeit der Abschreibung ganz erhebliche Steuereinsparungen erzielen, auch die Kreditbelastungen ließen sich steuerlich absetzen. Darüber hinaus steige die Immobilie im Laufe der Jahre weiter an Wert, so dass man diese nach Ablauf des Abschreibungszeitraum selbst nach Abzug der dann noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten mit einem Gewinn im unteren sechsstelligen Bereich wieder veräußern könne. Die Wohnung finanziere sich durch die Steuervorteile quasi von selbst, die monatliche Mehrbelastung betrage lediglich etwa EUR 50,00 und somit kaum mehr als ein Handyvertrag.
Der tatsächliche Wert
Zwischenzeitlich haben mehrere Makler erklärt, dass die Wohnung einen Wert von deutlich weniger als EUR 100.000 aufweise. Damit hätte der Mandant mit EUR 268.100 also einen um mehr als das Doppelte überhöhten Kaufpreis entrichtet. Und selbst wenn man die von der primego GmbH & Co.KG in Aussicht gestellte jährliche Wertsteigerung von etwa 2% als realistisch betrachten würde, würde sich ein Verkauf der Wohnung nach Ablauf des Abschreibungszeitraums aller Voraussicht nach als ein Verlustgeschäft erweisen.
Die Rechtsprechung des BGH
Da eine gütliche Einigung nicht möglich war, ist nunmehr gerichtlich zu klären, inwieweit die primego GmbH & Co.KG gegenüber dem Mandanten zum Schadensersatz verpflichtet ist. Dieser strebt an, so gestellt zu werden, als hätte er die Wohnung nie erworben. Dabei hat er zumindest die Rechtsprechung des BGH auf seiner Seite, wonach ein Vertrag sittenwidrig ist, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. In einer Entscheidung aus dem Jahr 2009 hat der BGH ein solches Missverhältnis angenommen, wenn die 14-fache Jahresnettomiete unterhalb der Hälfte des Kaufpreises für eine Immobilie liegt. In zwei anderen Entscheidungen aus den Jahren 2009 bzw. 2014 hat der BGH ein solches Missverhältnis angenommen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch wäre wie der Wert der Gegenleistung.
Sie haben auch eine Immobilie zum Zwecke der Steuerersparnis sowie für die Altersvorsorge erworben und fühlen sich ebenfalls falsch beraten? Schildern Sie uns gern Ihren Fall. Wir prüfen, inwieweit Ihre Zweifel berechtigt sind und welche Ansprüche Ihnen ggf. zustehen.
Die Fachkanzlei Helge Petersen & Collegen ist auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts seit Jahren bundesweit erfolgreich für geschädigte Anleger aktiv. Tausende Urteile und Vergleiche bürgen für Anlegerschutz auf höchstem Niveau. Kontaktieren Sie uns gern.
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