Beispiel: vermietete Immobilie, Wert 2.000.000 EUR

Nehmen wir einmal an, Sie sind verheiratet, haben zwei Kinder und verfügen über eine Immobilie im Wert von EUR 2.000.000, die Sie vermieten. Sie könnten also einen Anteil von jeweils 1/5 (=2 x 4/20) der Immobilie mit einem Wert von jeweils EUR 400.000 an Ihre beiden Kinder sowie einen weiteren Anteil von 1/4 (= 5/20) an Ihren Ehepartner verschenken, ohne dass hierfür Schenkungsteuer anfällt. Sie selbst wären dann noch mit 7/20 an der Immobilie beteiligt. Sowohl die Schenkung an die Kinder als auch die Schenkung an den Ehegatten sind gem. § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit.

Die Mieteinnahmen aus der Immobilie würden entsprechend dem Verhältnis der Eigentumsanteile den Kindern bzw. dem Ehegatten zustehen und müssten von diesen mit dem jeweils persönlichen Steuersatz versteuert werden. Sofern Sie selbst den Höchststeuersatz zahlen, Ihre Kinder aber mangels entsprechend hoher Einkünfte einen niedrigeren Steuersatz, tritt hier bereits ein Spareffekt ein.

Dieser Effekt lässt sich allerdings noch erweitern: Wenn Sie jetzt nämlich eine Familien GmbH & Co.KG gründen, an welcher jedes Familienmitglied entsprechend seinem Eigentumsanteil an der Immobilie als Kommanditist beteiligt ist, dann können Sie die gemeinsame Immobilie an Ihre gemeinsame GmbH & Co.KG verkaufen. Auch dieser Vorgang würde keine Grunderwerbsteuer auslösen.

Da eine GmbH & Co.KG gewerblich tätig ist, könnte diese als neue Eigentümerin unter Zugrundelegung des vereinbarten Kaufpreises, welcher dem aktuellen Wert der Immobilie entsprechen müsste, eine jährliche Abschreibung von 3% vornehmen, wohingegen Sie selbst zuvor lediglich 2% auf den von Ihnen beim Erwerb der Immobilie entrichteten Kaufpreis abschreiben konnten, der vermutlich geringer war als der aktuelle Wert – sofern nicht das Abschreibungsvolumen ohnehin bereits ausgeschöpft war.

Sowohl Sie selbst als auch Ihre Kinder und Ihr Ehegatte müssten die um die Abschreibung reduzierten Mieteinnahmen weiterhin zum jeweils individuellen Steuersatz versteuern. Nach zehn Jahren könnten Sie die GmbH & Co.KG in eine reine Immobilien-GmbH umwandeln mit der Folge, dass diese nur noch 15% Gewerbesteuer auf die um die Abschreibung reduzierten Mieteinnahmen zu entrichten hätte. Gewinnentnahmen aus der GmbH müssten dann zwar mit der 25%-igen Kapitalertragssteuer versteuert werden. Hatten Sie und Ihre Familie der GmbH & Co.KG jedoch ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises gewährt, können die Rückzahlungen bis zur Tilgung dieses Darlehens steuerfrei erfolgen. Lediglich der Zinsanteil würde der Kapitalertragssteuer unterliegen.

Natürlich könnten Sie auch erwägen, zunächst selbst eine GmbH & Co.KG zu gründen, Ihre Immobilie in diese Gesellschaft einzubringen und sodann Gesellschaftsanteile an Ihre Kinder und ihren Ehegatten zu verschenken. Für diese Schenkung würden zwar ebenfalls die Steuerfreibeträge gelten, allerdings würde sich durch die Schenkung der Gesellschaftsanteile Ihr eigener Anteil der GmbH & Co.KG entsprechend verringern mit der Folge, dass im Hinblick auf die verschenkten Gesellschaftsanteile Grunderwerbsteuer zu zahlen wäre, sofern die Schenkung vor Ablauf einer Frist von zehn Jahren erfolgt.

Bitte beachten Sie: Die vorstehenden Ausführungen sind lediglich allgemeiner Art und ersetzen keine persönliche Beratung. Zu beachten sind stets die ganz individuellen Umstände des Einzelfalls.

Gerne steht Ihnen die Kanzlei Helge Petersen & Collegen für ein persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung.

Was wäre zulässig?

Zulässig wäre es jedoch, die Immobilie so „günstig“ an die Immobilien-GmbH zu veräußern, dass der Kaufpreis „gerade so eben“ nicht mehr als nur rein symbolisch angesehen wird. Das Gesetz selbst definiert eine solche Grenze nicht, weshalb nur auf eine Rechtsprechung zurückgegriffen werden kann, die jedoch lediglich konkrete Einzelfälle geregelt hat.

So hat etwa der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil vom 06.12.1989 (II-R-95/86) einmal entschieden, dass ein Verkauf für 6,12% des Verkehrswertes nicht mehr als lediglich rein symbolisch anzusehen sei. Die Grunderwerbsteuer würde dann lediglich auf diesen Kaufpreis berechnet werden. Eine Schenkungssteuer fällt deswegen nicht an, weil mit dem Vermögenszuwachs der Gesellschaft auch der Wert des Gesellschaftsanteils wächst. Lediglich bei Beteiligung weiterer Investoren an der GmbH kann Schenkungssteuer anfallen, aber auch hier gibt es Vermeidungsstrategien.

Im Wege einer sog. verbindlichen Auskunft bei dem für Sie zuständigen Finanzamt könnte im Vorwege geklärt werden, ob dieses im Hinblick auf die – zugegebener Maßen sehr alte – Entscheidung des BFH auch in Ihrem Fall einen Preis von 6,12% des Verkehrswertes als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer akzeptieren würde.

Für Ihre Immobilien-GmbH hätte ein Erwerb des Grundstücks zu einem Preis, der zwar mehr als nur einen symbolischen Wert hat, aber gleichwohl deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegt, nicht unerhebliche Folgen.

Das unentgeltliche bzw. verbilligt Einbringen der Immobilie in die GmbH stellt eine sog. verdeckte Einlage des Gesellschafters in die Gesellschaft dar. Diese Einlage entspricht – jedenfalls üblicherweise – der Differenz zwischen dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis einerseits sowie dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie andererseits. Um diese Differenz erhöht sich der Buchwert des Grundstücks in der GmbH, weshalb auf handels- und bilanzrechtlichen Gründen diese Differenz als Kapitalrücklage verbucht wird. Diese Rücklage wird auf dem steuerlichen Einlagenkonto ausgewiesen. Auszahlungen, die von diesem Konto an den Gesellschafter geleistet werden, sind steuerfrei, weil die Einlage ja bereits aus versteuertem Einkommen erfolgt ist und eine Doppelbesteuerung nicht erfolgen soll.

Da Sie die Immobilie zu einem sehr geringen Betrag an Ihre eigene GmbH verkauft haben, könnte man meinen, dass auch die Abschreibung nur auf diesen Betrag vorzunehmen ist. Zum Glück für Sie ist jedoch der tatsächliche Einlagenwert – also die Differenz zwischen dem tatsächlich von der GmbH geleisteten Kaufpreis einerseits sowie dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie andererseits, maßgeblich für die Berechnung der Abschreibung. Von diesem Einlagenwert müssen lediglich die bereits erfolgten Abschreibungen in Abzug gebracht werden.

Im Ergebnis bietet die aufgezeigte Konstruktion folgende Vorteile:

• die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den niedrigen, tatsächlich entrichteten Kaufpreis an
• die Mieteinnahmen werden von der GmbH nur noch mit 15% und nicht mehr mit Ihrem bisherigen persönlichen Steuersatz besteuert
• Auszahlungen aus dem Einlagenkonto an Sie sind steuerfrei, weil es sich um die Rückzahlung bereits versteuerten Einkommens handelt

Aber Achtung: Gründung und Verwaltung einer GmbH verursachen auch Kosten – und zwar einmalige Kosten der Gründung (z.B. Gesellschaftereinlage, Notarkosten) sowie laufende Kosten (z.B. Buchführung, Steuerberatungskosten). Nur dann, wenn die erwartete Steuerersparnis höher ausfällt als diese Kosten, macht es überhaupt Sinn, sich über eine Überführung einer privaten Immobilie in eine eigene Immobilien-GmbH Gedanken zu machen.

Bitte beachten Sie: Die vorstehenden Ausführungen sind lediglich allgemeiner Art und ersetzen keine persönliche Beratung. Zu beachten sind stets die ganz individuellen Umstände des Einzelfalls.

Gerne steht Ihnen die Kanzlei Helge Petersen & Collegen für ein persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung.

Zusammenfassend lassen sich die Schritte zur Optimierung Ihres Immobilienvermögens wie folgt darstellen:

1. Gründung einer GmbH & Co. KG: Wir unterstützen Sie bei der Strukturierung und Gründung dieser Gesellschaftsform.
2. Verkauf Ihrer Bestandsimmobilien an die GmbH & Co. KG: Dadurch entsteht für Sie eine Kaufpreisforderung und für die KG eine neue, hohe Abschreibungsbasis.
3. Wählen Sie Ihre langfristige Strategie:
   • Dauerhafte Nutzung der GmbH & Co. KG-Struktur für laufende Steuervorteile.
   • Option 1: Formwechsel nach 10 Jahren in eine GmbH für maximale Steuerersparnis durch niedrigere Steuersätze und steuerfreie Darlehenstilgung.
   • Option 2: Umwandlung in eine vermögensverwaltende Gesellschaft für den Erhalt der Abschreibung und die Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs nach 10 Jahren.

Mit dieser intelligenten Strategie können Sie nicht nur Ihr Immobilienvermögen erhalten, sondern auch dessen steuerliche Effizienz erheblich steigern.

Sind Sie bereit, das volle Potenzial Ihrer Immobilien auszuschöpfen und Ihre Steuerlast nachhaltig zu senken?