Die TikTok-Falle „Immobilien ohne Eigenkapital“: Gefälschte Kreditanträge und teure Bankforderungen
Mit bunten Videos auf TikTok und dem Versprechen einer „100-%-Finanzierung ohne eigenes Geld“ werden Kapitalanleger angelockt. Nun steht der schwerwiegende Verdacht im Raum, dass Finanzierungsvermittler Dokumente wie Kontoauszüge oder Gehaltsnachweise gefälscht haben, um Kredite bei Banken durchzusetzen.
Der Einstieg über Social Media: Das Versprechen der bargeldlosen Kapitalanlage
Die Angebote auf Plattformen wie TikTok oder Instagram klingen für viele Verbraucher verlockend: „Immobilien als Altersvorsorge erwerben – ganz ohne Eigenkapital!“ Über kurze Videos und direkte Chat-Links werden Interessierte schnell in WhatsApp-Gruppen geladen. Dort übernehmen vermeintliche Finanzberater und Vermittler die Verhandlungen mit Banken. Ein persönlicher Kontakt oder ein Treffen vor Ort findet in der Regel nicht statt.
In unserer Kanzleipraxis zeigen aktuelle Fälle jedoch die Schattenseiten dieses Modells: Mehreren Betroffenen, die explizit angaben, über kein oder nur sehr wenig Eigenkapital zu verfügen, wurden plötzlich Darlehensverträge von Banken vorgelegt oder im Nachgang hohe Schadensersatzforderungen zugestellt.
Der drängende Verdacht: Um die Bonitätsprüfungen der Kreditinstitute zu bestehen, sollen Vermittler im Hintergrund eingereichte Kundendokumente manipuliert oder schlicht gefälscht haben.
Mutmaßliche Manipulationen: Wenn aus 2,25 Euro Guthaben plötzlich 35.000 Euro werden
Die Bandbreite der vermuteten Unregelmäßigkeiten, die derzeit juristisch aufarbeitet werden, ist gravierend:
- Manipulierte Kontoauszüge: In einem der unserer Kanzlei vorliegenden Fälle gab eine Kaufinteressentin wahrheitsgemäß an, über kein Eigenkapital zu verfügen. Auf dem Kontoauszug ihrer Hausbank wies das Konto lediglich einen Stand von 2,25 Euro auf. Eine involvierte Finanzierungsvermittlerin reichte bei der kreditgebenden Bank jedoch mutmaßlich einen gefälschten Kontoauszug ein, der ein erfundenes Guthaben von über 35.000 Euro auswies.
- Fiktive Gehaltsnachweise: In einem weiteren Fall wurde einer Rentnerin, deren tatsächliche Einkünfte deutlich unterhalb der Pfändungsfreigrenze lagen, ein Darlehen gewährt. Die der Bank vorliegenden Unterlagen enthielten erheblich überhöhte Gehaltsangaben, die nicht von der Betroffenen stammten.
Den Betroffenen war bis zum Eintreffen der Bankunterlagen nicht bekannt, welche Dokumente in ihrem Namen bei den Finanzinstituten eingereicht wurden.
Böses Erwachen: Forderungen nach Nichtabnahmeentschädigung und Kreditrückzahlung
Sobald Unstimmigkeiten auffallen, der Immobilienkauf scheitert oder die Betroffenen die Abnahme der Darlehen verweigern, schlagen die kreditgebenden Banken zu. Institute wie möglicherweise die Münchener Hypothekenbank eG, die VR-Bank Memmingen eG oder andere Banken machen dabei mitunter Beträge im fünfstelligen Bereich geltend:
- Nichtabnahmeentschädigungen: Banken fordern von den geprellten Kunden teils Summen von 15.000 bis über 18.000 Euro, weil zugesagte Darlehen nicht abgerufen wurden.
- Rückforderung von Darlehenssummen: In anderen Fällen verlangen Banken die Abwicklung von Krediten von Personen, die aufgrund ihrer realen Einkommensverhältnisse nie kreditwürdig gewesen wären.
Die juristische Verteidigung: Warum Ansprüche der Banken oft wackeln
Wer in eine solche Falle geraten ist, muss die Forderungen von Banken oder Vermittlern keineswegs ungeprüft akzeptieren. Aus bank- und kapitalmarktrechtlicher Sicht gibt es mehrere Möglichkeiten:
1. Fehlen eines wirksamen Darlehensvertrages (Dissens)
Wenn die Bank bei der Kreditvergabe davon ausging, dass der Kunde über erhebliches Eigenkapital verfügt, der Kunde aber davon ausging, dass die Bank eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital gewähre, dann fehlt es an einer übereinstimmenden Willenserklärung über einen wesentlichen Vertragspunkt. In der Regel ist der Vertrag in einem solchen Fall nicht wirksam zustande gekommen.
2. Verletzung der Prüfpflichten durch die Banken
Kreditinstitute dürfen keine blind auf Basis auffälliger Unterlagen durchgeführten Kreditwürdigkeitsprüfungen durchführen. Wenn beispielsweise das Alter eines Antragstellers eindeutig auf einen Rentenbezug hinweist, die vorgelegten Unterlagen aber hohe Erwerbseinkünfte ausweisen, hätte die Bank dies eingehend nachprüfen müssen.
3. Haftung der Vermittler & Strafanzeigen
In mehreren Fällen haben Betroffene bereits Strafanzeige gegen Unbekannt bei den Polizeibehörden erstattet, um die genauen Wege der Dokumentenfälschung ermitteln zu lassen. Sollte sich herausstellen, dass Vermittler oder Plattformbetreiber falsche Angaben gemacht oder Dokumente verändert haben, sind sie verpflichtet, die Kunden von sämtlichen Schadensersatzforderungen der Banken freizuhalten.
Checkliste: Was tun bei Verdacht auf gefälschte Kreditunterlagen?
- Keine Zahlungen leisten: Unterschreiben Sie keine Schuldanerkenntnisse und zahlen Sie keine geforderten Nichtabnahmeentschädigungen, ohne den Fall rechtlich prüfen zu lassen.
- Akteneinsicht verlangen: Verlangen Sie von der Bank die vollständige Herausgabe aller Unterlagen, Selbstauskünfte und Kontoauszüge, die dort zur Finanzierungsanfrage eingereicht wurden.
- Kommunikation sichern: Sichern Sie sämtliche Chatverläufe (z. B. WhatsApp, TikTok-Nachrichten) und E-Mails mit den Vermittlern lückenlos.
- Strafanzeige erstatten: Bei begründetem Verdacht auf Urkundenfälschung oder Kreditbetrug sollte umgehend Anzeige bei der Polizei erstattet werden.
- Fachanwalt einschalten: Lassen Sie prüfen, ob der Kreditvertrag unwirksam ist und wehren Sie Ansprüche der Banken gezielt ab.
