Zulässig wäre es jedoch, die Immobilie so „günstig“ an die Immobilien-GmbH zu veräußern, dass der Kaufpreis „gerade so eben“ nicht mehr als nur rein symbolisch angesehen wird. Das Gesetz selbst definiert eine solche Grenze nicht, weshalb nur auf eine Rechtsprechung zurückgegriffen werden kann, die jedoch lediglich konkrete Einzelfälle geregelt hat.

So hat etwa der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil vom 06.12.1989 (II-R-95/86) einmal entschieden, dass ein Verkauf für 6,12% des Verkehrswertes nicht mehr als lediglich rein symbolisch anzusehen sei. Die Grunderwerbsteuer würde dann lediglich auf diesen Kaufpreis berechnet werden. Eine Schenkungssteuer fällt deswegen nicht an, weil mit dem Vermögenszuwachs der Gesellschaft auch der Wert des Gesellschaftsanteils wächst. Lediglich bei Beteiligung weiterer Investoren an der GmbH kann Schenkungssteuer anfallen, aber auch hier gibt es Vermeidungsstrategien.

Im Wege einer sog. verbindlichen Auskunft bei dem für Sie zuständigen Finanzamt könnte im Vorwege geklärt werden, ob dieses im Hinblick auf die – zugegebener Maßen sehr alte – Entscheidung des BFH auch in Ihrem Fall einen Preis von 6,12% des Verkehrswertes als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer akzeptieren würde.

Für Ihre Immobilien-GmbH hätte ein Erwerb des Grundstücks zu einem Preis, der zwar mehr als nur einen symbolischen Wert hat, aber gleichwohl deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegt, nicht unerhebliche Folgen.

Das unentgeltliche bzw. verbilligt Einbringen der Immobilie in die GmbH stellt eine sog. verdeckte Einlage des Gesellschafters in die Gesellschaft dar. Diese Einlage entspricht – jedenfalls üblicherweise – der Differenz zwischen dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis einerseits sowie dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie andererseits. Um diese Differenz erhöht sich der Buchwert des Grundstücks in der GmbH, weshalb auf handels- und bilanzrechtlichen Gründen diese Differenz als Kapitalrücklage verbucht wird. Diese Rücklage wird auf dem steuerlichen Einlagenkonto ausgewiesen. Auszahlungen, die von diesem Konto an den Gesellschafter geleistet werden, sind steuerfrei, weil die Einlage ja bereits aus versteuertem Einkommen erfolgt ist und eine Doppelbesteuerung nicht erfolgen soll.

Da Sie die Immobilie zu einem sehr geringen Betrag an Ihre eigene GmbH verkauft haben, könnte man meinen, dass auch die Abschreibung nur auf diesen Betrag vorzunehmen ist. Zum Glück für Sie ist jedoch der tatsächliche Einlagenwert – also die Differenz zwischen dem tatsächlich von der GmbH geleisteten Kaufpreis einerseits sowie dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie andererseits, maßgeblich für die Berechnung der Abschreibung. Von diesem Einlagenwert müssen lediglich die bereits erfolgten Abschreibungen in Abzug gebracht werden.

Im Ergebnis bietet die aufgezeigte Konstruktion folgende Vorteile:

• die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den niedrigen, tatsächlich entrichteten Kaufpreis an
• die Mieteinnahmen werden von der GmbH nur noch mit 15% und nicht mehr mit Ihrem bisherigen persönlichen Steuersatz besteuert
• Auszahlungen aus dem Einlagenkonto an Sie sind steuerfrei, weil es sich um die Rückzahlung bereits versteuerten Einkommens handelt

Aber Achtung: Gründung und Verwaltung einer GmbH verursachen auch Kosten – und zwar einmalige Kosten der Gründung (z.B. Gesellschaftereinlage, Notarkosten) sowie laufende Kosten (z.B. Buchführung, Steuerberatungskosten). Nur dann, wenn die erwartete Steuerersparnis höher ausfällt als diese Kosten, macht es überhaupt Sinn, sich über eine Überführung einer privaten Immobilie in eine eigene Immobilien-GmbH Gedanken zu machen.

Bitte beachten Sie: Die vorstehenden Ausführungen sind lediglich allgemeiner Art und ersetzen keine persönliche Beratung. Zu beachten sind stets die ganz individuellen Umstände des Einzelfalls.

Gerne steht Ihnen die Kanzlei Helge Petersen & Collegen für ein persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung.